Bahasa Hukum: ‘Klausula Baku’, Klausula yang Mengganggu

Muhammad Yasin

Pencantuman klausula baku dapat mengganggu hubungan konsumen dan produsen. Sudah banyak kasus sengketa yang terjadi.

Sudaryatmo masih ingat betul ketika di awal 1990-an Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) banyak menerima keluhan dari anggota masyarakat tentang layanan perbankan. Yang paling sering adalah kenaikan tiba-tiba biaya yang harus ditanggung konsumen (nasabah) bank. Konsumen tak dapat berkutik karena dalam perjanjian yang sudah dibuat –misalnya untuk kredit perumahan—ada klausula yang menyebutkan konsumen harus membayar ‘kenaikan biaya yang terjadi di kemudian hari’. Kasus lain adalah pengenaan biaya penutupan rekening di bank.

Kasus-kasus semacam itu terjadi ada ‘jebakan’ dalam perjanjian antara kedua belah pihak yang lazim disebut klausula baku. “Problem klausula baku itu sudah marak terjadi sejak 1990-an,” kata pengurus harian YLKI itu dalam diskusi peringatan Hari Konsumen Nasional 2019 di Jakarta, Sabtu (20/4).

Advokat yang banyak mengadvokasi isu perlindungan konsumen, David ML Tobing, bahkan berhasil menelusuri waktu yang lebih jauh. Pemerintah telah membahasnya pada Oktober 1980 di Jakarta. Pada saat itu sudah muncul istilah standard contract, yang kemudian dipahami sebagai perjanjian baku. Perjanjian baku diartikan sebagai perjanjian yang isinya dibakukan dan dituangkan dalam bentuk formulir, tetapi tidak terikat oleh suatu bentuk tertentu (vorm vrij). Perjanjian baku dikeluarkan pemerintah dan swasta dan meniadakan asas konsensual serta tidak membedakan kondisi debitor. David juga menelusuri klausula baku dalam praktik melalui sejumlah putusan dan sengketa di Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK).

Penelitian yang relevan pernah dilakukan Fannieka Kristianto (2019: 182). Akademisi Presiden University ini telah meneliti 18 perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) satuan rumah susun. Hasilnya? Ternyata, pelaku usaha menetapkan secara sepihak PPJB yang merupakan perjanjian baku dan berisi janji-janji (klausula baku) yang pada dasarnya berat sebelah dan merugikan konsumen. Penelitian ini dilakukan setelah puluhan tahun UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen berlaku. UU Perlindungan Konsumen sudah secara tegas melarang beberapa klausula baku.

Pengertian dan doktrin

Lantas, apa sebenarnya yang dimaksud ‘klausula baku’ itu? Secara leksikal (Sri Rejeki Hartono, Paramita Prananingtyas dan Fahimah, Kamus Hukum Ekonomi, 2010: 87),  klausula atau klausul mengandung arti ketentuan khusus dalam suatu perjanjian, dapat bersifat memperluas atau membatasi. Sedangkan Kamus Hukum Kontemporer karya M. Firdaus Sholihin dan Wiwin Yulianingsih (2016: 102), mendefinisikan klausula baku sebagai setiap aturan atau ketentuan dan syarat-syarat yang telah dipersiapkan dan ditetapkan terlebih dahulu secara sepihak oleh pelaku usaha yang dituangkan dalam suatu dokumen atau perjanjian mengikat dan wajib dipenuhi oleh konsumen.

Gambaran lebih detail tentang klausula baku termuat dalam buku berwujud restatement, yakni Penjelasan Hukum tentang Klausula Baku, yang ditulis Ahmad Fikri Assegaf (2014). Ternyata istilah yang dipakai oleh para sarjana berbeda-beda. Mariam darus Badrulzaman menggunakan istilah ‘perjanjian baku’, sebagai terjemahan dari bahasa Belanda standaardcontract atau standaardvoorwaarden. Sutan Remy Sjahdeini mengutip beberapa istilah yang dipakai yakni standardized agreement, standardized contract, pad contract, standard contract, contract of adhesion dan lain-lain. Yang harus diingat adalah konteks penggunaan masing-masing istilah.

Sebagai contoh kontekstualisasi klausula dan perjanjian baku, penting melihat pandangan majelis hakim yang memutus perkara No. 267 K/Pdt.Sus/2012. Majelis tidak melihat adanya perbedaan penting antara klausula baku dengan perjanjian baku. Padahal, pada proses di BPSK tergugat sudah mencoba membangun argumentasi tentang perbedaan perjanjian baku dengan klausula baku. Perjanjian yang dipersoalkan para pihak adalah perjanjian baku sedangkan yang diatur UU Perlindungan Konsumen adalah klausula baku.

Az. Nasution, pakar yang banyak mengembangkan hukum perlindungan konsumen, menyebutkan perjanjian dengan syarat-syarat eksonerasi atau perjanjian dengan syarat-syarat untuk pembatasan atau penghapusan tanggung jawab. Dengan perjanjian ini, kata Nasution (2014: 114) diinginkan salah satu dari para pihak dibatasi atau dibebaskan dari suatu tanggung jawab berdasarkan hukum. Beban tanggung jawab yang mungkin diberikan oleh peraturan perundang-undangan dihapus terhadap penyusun perjanjian dengan syarat-syarat eksonerasi tersebut.

Mengutip RHJ Engels (1978), Nasution tiga bentuk yuridis perjanjian dengan syarat-syarat eksonerasi. Pertama, tanggung jawab untuk akibat-akibat hukum, karena kurang baik dalam melaksanakan kewajiban-kewajiban perjanjian. Kedua, kewajiban-kewajiban sendiri yang biasanya dibebankan kepada pihak untuk mana syarat dibuat, dibatasi atau dihapuskan, misalnya perjanjian keadaan darurat. Ketiga, kewajiban-kewajiban diciptakan (syarat-syarat pembebasan) oleh salah satu pihak dibebankan dengan memikulkan tanggung jawab pihak yang lain  yang mungkin ada untuk kerugian yang diderita pihak ketiga.

P. Lindawaty Sewu, dalam disertasinya ‘Aspek Hukum Perjanjian Baku dan Posisi Berimbang Para Pihak dalam Perjanjian Waralaba’ menyatakan bahwa perjanjian baku tidak dapat  dikatakan sama dengan  syarat-syarat standar. Tetapi dalam perjanjian baku biasanya ada syarat-syarat standar.

KUH Perdata tidak memberikan definisi klausula baku. Dalam perundang-undangan lain, klausula baku diartikan sebagai setiap aturan atau ketentuan dan syarat-syarat yang telah dipersiapkan dan ditetapkan terlebih dahulu secara sepihak oleh pelaku usaha yang dituangkan dalam suatu dokumen dan/atau perjanjian yang mengikat dan wajib dipenuhi oleh konsumen (Pasal 1 angka 10 UU Perlindungan Konsumen).

Kasus dan putusan

Berkaitan dengan klausula baku, satu hal yang penting diingat adalah tidak semua klausula baku dilarang. Dalam konteks Indonesia, hanya apa yang diatur dalam pasal 18 UU Perlindungan Konsumen yang tegas-tegas dilarang. Memang, ada kontekstualisasi seperti yang diatur dalam kewenangan Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Tetapi dalam praktik sudah pernah muncul beberapa kasus dan putusan pengadilan mengenai pengadilan.

Salah satu yang terkenal adalah kasus klausula baku dalam karcis parkir. Kasusnya berangkat dari kehilangan kendaraan di lokasi parkir, dan berujung pada sengketa di pengadilan. David ML Tobing adalah pengacara pemilik mobil menggugat pengelola lahan parkir. Hingga putusan berkekuatan hukum tetap, majelis hakim memenangkan klien David. Hakim menghukum pengelola parkir, dan menepis klausula baku yang dijadikan alasan oleh tergugat untuk mengalihkan tanggung jawab. Dalam kasus Anny R Gultom vs Secure Parking ini Mahkamah Agung menyatakan pada hakekatnya klausula karcis parkir merupakan perjanjian yang kesepakatanya cacat hukum karena timbul dari ketidakbebasan pihak yang menerima klausula. Manakala pengendara masuk ke lokasi parkir, tidak ada pilihan baginya untuk memilih lokasi lain untuk parkir (putusan MA No. 1264 K/Pdt/2003).

Masih berkaitan dengan tiket, pengadilan pernah memutus dan memenangkan konsumen atas perkara klausula baku dalam tiket penerbangan. Perjanjian batal demi hukum dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat jika memuat klausula baku pengalihan tangggung jawab. Hal yang sama diputuskan dalam putusan No. 1391 K/Pdt/2011, dimana perusahaan penerbangan membatalkan penerbangan penggugat tanpa alasan yang dapat diterima. Ada banyak putusan pengadilan di Indonesia yang pada intinya menyatakan pencantuman klausula baku bertentangan dengan hukum dan dinyatakan melanggar hukum.

Di luar negeri juga ada yurisprudensinya. Salah satu putusan di Belanda yang terkenal adalah putusan pengaduilan yang menghukum pengelola parkir di bandara Schipol. Mobil audi seorang pengunjung menabrak pipa saluran udara karena lokasinya yang terlalu pendek. Schipol menggunakan dalil klausula baku pelepasan tanggung jawab atas kerugian yang diderita pengunjung bandara. Ini dicantumkan pada beberapa tempat sebelum masuk bandara dan gedung parkir. Putusan pengadilan menepis argumen Schipol tentang klausula baku. Boleh jadi pemilik lokasi parkir telah  mengecualikan pertanggungjawaban mereka atas kerugian yang diderita pengguna lokasi parkir, dengan menggunakan klausula eksonerasi. Namun ini bukan berarti klausula semacam itu otomatis tidak atau tidak dapat memberatkan secara wajar. Untuk itu, segala keadaan yang relavan harus ikut dipertimbangkan. Pengendara sebuah mobil yang menggunakan gedung parkir pada dasarnya percaya bahwa dia dapat menaruh mobilnya di gedung parkir tanpa kerusakan, tanpa membayangkan kemungkinan adanya konstruksi kotak parkir semacam itu sehingga hanya mungkin ditempati dengan cara tertentu. Alasan Schipol dapat diterima hanya jika perusahaan telah mengambil tindakan agar pengguna parkir memperhatikan keterbatasan lokasi parkir tertentu. Faktanya, tidak ada pernyataan  atau petunjuk untuk itu (Arsil, Nursyarifah, dan Imam Nasima, 2014:85-86).

Sengketa atas klausula baku masih berpotensi timbul mengingat dalam kehidupan sehari-hari masih sering ditemukan klausula baku. Putusan-putusan terdahulu yang sudah dianalisis oleh banyak penulis seharusnya dapat menjadi acuan bagi pemerintah untuk mengawasi pencantuman klausula baku. Atau, meniru praktik di negara lain, pengadilan yang diberi wewenang mengesahkan perjanjian baku sebelum ditawarkan kepada masyarakat, agar mereka terhindar dari jebakan klausula baku.

Simak saja klausula penolakan jaminan dan batasan tanggung jawab salah satu pelaku e-commerce. Sejauh diizinkan oleh hukum yang berlaku, nama perusahaan (termasuk induk perusahaan, direktur, dan karyawan) tidak bertanggung jawab, dan Anda setuju untuk tidak menuntut (nama perusahaan) bertanggung jawab atas segala kerusakan atau kerugian yang diakibatkan secara langsung atau tidak langsung dari beberapa hal. Misalnya dari harga, pengiriman, penggunaan atau ketidakmampuan pengguna, dan keterlambatan atau gangguan.

Sumber:Hukum Online

Keberlakuan Peraturan Pemerintah yang Belum Ada Peraturan Pelaksanaannya

Pertanyaan

Jika ada suatu Peraturan Pemerintah (PP) yang menegaskan tentang suatu hal pada ayat (1), kemudian ayat berikutnya menyatakan bahwa pelaksanaan dari ayat (1) akan diatur dengan Peraturan Menteri. Apakah itu berarti bahwa peraturan pada ayat tersebut tidak bisa berjalan tanpa adanya Peraturan Menteri? Meskipun Peraturan Menteri tersebut belum ada sampai PP tersebut resmi berlaku. Dan tidak dijelaskan pada PP tersebut kapan harus ada Peraturan Menteri. Terima kasih.

Ulasan Lengkap

Intisari:

Ulasan:

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Peraturan Pemerintah

Pasal 5 ayat (2) Undang-Undang Dasar 1945 (“UUD 1945”) merumuskan:

 

Presiden menetapkan Peraturan Pemerintah untuk menjalankan undang-undang sebagaimana mestinya.

 

Jadi, Peraturan Pemerintah (“PP”) adalah peraturan perundang-undangan yang ditetapkan oleh Presiden untuk menjalankan undang-undang sebagaimana mestinya. Materi muatan PP adalah materi untuk menjalankan undang-undang sebagaimana mestinya.

 

Untuk menjalankan PP sebagaimana mestinya, acapkali ada perintah untuk mengatur lebih lanjut dalam bentuk Peraturan Presiden (“Perpres”) atau Peraturan Menteri (“Permen”). Tetapi sebagian besar pasal dalam PP pada dasarnya tanpa perintah untuk pengaturan lebih lanjut dalam Perpres atau Permen. Perintah penerbitan Perpres dalam suatu rumusan PP adalah kewajiban bagi Pemerintah untuk menerbitkannya. Peraturan pelaksanaan itu kadang diatur ‘karena diperlukan dalam pelaksanaan penyelenggaraan pemerintahan negara’,[1] atau ‘dalam rangka penyelenggaraan urusan tertentu dalam pemerintahan’.[2]

 

Keberlakuan Peraturan Pemerintah

Dalam hal seperti yang Anda tanyakan, menurut pandangan kami, ada dua hal yang perlu dipertimbangkan. Pertama, kapan suatu PP berlaku? Kedua, apakah operasional atau pelaksanaan PP ditentukan semata oleh peraturan teknis seperti Permen?

 

Jawaban atas pertanyaan pertama bisa ditemukan pada Pasal 87 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan (“UU 12/2011”) yang berbunyi:

 

Peraturan perundang-undangan mulai berlaku dan mempunyai kekuatan mengikat pada tanggal diundangkan, kecuali ditentukan lain di dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.

 

Rumusan Pasal 87 UU 12/2011 di atas menunjukkan bahwa materi muatan PP berlaku dengan sendirinya pada tanggal diundangkan, atau pada tanggal lain yang disebutkan dalam PP tersebut.

 

Contohnya, PP Nomor 83 Tahun 2008 tentang Persyaratan dan Tata Cara Pemberian Bantuan Hukum Secara Cuma-Cuma (“PP 83/2008”) menyebutkan:[3]

 

Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.

 

Ini berarti PP otomatis berlaku pada tanggal diundangkan, yakni 31 Desember 2008.

 

Contoh PP yang berlaku pada tanggal tertentu yang ditetapkan adalah Peraturan Pemerintah Nomor 9 Tahun 1975 tentang Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan (“PP 9/1975”). Dalam PP 9/1975 disebutkan bahwa PP ini mulai berlaku pada tanggal 1 Oktober 1975, padahal PP itu diundangkan pada 1 April 1975. Jadi, tanggal pengundangan tidak selalu sama dengan tanggal berlakunya suatu PP.

 

Dengan demikian, dilihat dari berlakunya, PP sudah resmi berlaku pada waktu ditetapkan terlepas dari apakah Permen yang diperintahkan sudah terbit atau belum.

 

Jawaban atas pertanyaan kedua sebenarnya terletak pada frasa ‘menjalankan undang-undang sebagaimana mestinya’ seperti yang disebut dalam Pasal 5 ayat (2) UUD 1945. Pembentuk UUD 1945 tak menjelaskan secara detail apa yang dimaksud ‘sebagaimana mestinya’, tetapi dapat dipahami sebagai keinginan agar operasionalisasi PP itu berjalan sepenuhnya. Agar berjalan sepenuhnya, maka perlu ada Permen atau peraturan pelaksanaan lain. Jadi, Permen itu didelegasikan demi kesempurnaan pelaksanaan PP. Namun ketiadaan Permen yang didelegasikan tak berarti membuat PP tidak berlaku.

 

Dengan mengambil komparasi PP sebagai peraturan pelaksanaan UU, maka pembentukan peraturan pelaksana yang disebut peraturan delegasi bertujuan untuk mengurangi kesulitan dan permasalahan di lapangan. Hanya saja, jarak penerbitan Permen yang diperintahkan dengan masa berlakunya PP akan mempengaruhi efektivitas pelaksanaan PP tersebut.[4]

 

Bagaimana jika Permen yang diperintahkan PP tidak diterbitkan? Menurut pandangan kami, persoalannya lebih pada efektivitas berlakunya PP, tak berpengaruh pada berlakunya PP karena berlakunya PP sudah ditetapkan dengan jelas.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar hukum:

1.    Undang-Undang Dasar 1945;

2.    Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan;

3.    Peraturan Pemerintah Nomor 9 Tahun 1975 tentang Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan;

4.    Peraturan Pemerintah Nomor 83 Tahun 2008 tentang Persyaratan dan Tata Cara Pemberian Bantuan Hukum Secara Cuma-Cuma.

 

Referensi:

1.    Fitriani Ahlan Sjarif. Pembentukan Peraturan Delegasi dari Undang-Undang pada Kurun Waktu 199-2012. Disertasi Pascasarjana Ilmu Hukum Universitas Indonesia, Juli 2015.

2.    Soehino. Hukum Tata Negara Teknik Perundang-Undangan (Setelah Dilakukan Perubahan Pertama dan Perubahan Kedua Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945). Yogyakarta: BPFE UGM, 2006.

3.    Yuliandri. Asas-Asas Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan yang Baik, Gagasan Pembentukan Undang-Undang Berkelanjutan. Jakarta: Rajawali, 2010.

 

[1] Soehino. Hukum Tata Negara, Teknik Perundang-Undangan (Setelah dilakukan Perubahan Pertama dan Perubahan Kedua Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia. Edisi Pertama. (Yogyakarta: Balai Penerbit Fakultas ekonomi UGM, 2006), hal. 46.

[2] Lihat Penjelasan Pasal 8 ayat (1) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan;

[3] Pasal 19 PP 83/2008

[4] Lihat Yuliandri. Asas-Asas Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan yang Baik, Gagasan Pembentukan Undang-Undang Berkelanjutan (Jakarta: Rajawali Press, 2010), hal. 110.

Sumber:Hukum. Online

Jual Beli Tanah Pura-Pura

Oleh: Shanti Rachmadsyah, S.H.

Pertanyaan

Selamat siang Bapak/Ibu di tempat. Pada tahun 2003 Orang Tua saya terdesak uang untuk mengobati saudaranya yang sakit keras terpaksa meminjam uang dari rentenir dengan syarat sertifikat tanah sebagai jaminan dan dikenakan bunga tinggi. Kedua Orang Tua saya menanda tangani Akte Pengikatan Jual Beli dan Akte Kuasa Luas di hadapan Notaris yang ditunjuknya. Setelah berjalan beberapa bulan, terjadi sengketa karena denda-denda yang tidak pernah diperjanjikan dan pihak rentenir tidak mau membuat tanda terima atas penerimaan bunga pinjaman. Atas Gugatan Orang Tua saya Pengadilan malah menyatakan Akte Pengikatan Jual Beli dan Akte Kuasa Luas Sah dan Berkekuatan Hukum. Putusan tersebut telah berkekuatan Hukum Tetap. Saat ini, pihak rentenir menggugat Orang Tua saya untuk mengosongkan rumah dan menyerahkan tanah dan rumah kami kepadanya dengan alasan kami telah tidak berhak lagi. Perlu saya tambahkan, sampai saat ini belum pernah dibuat Akte Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT (sertifikat masih atas nama Orang Tua saya) dan belum ada penyerahan tanah dan bangunan (kami masih tinggal/menguasai tanah dan rumah tersebut). Yang menjadi pertanyaan saya: 1. Menurut Undang-Undang yang berlaku apakah dengan Akte Pengikatan Jual Beli dan Akte Kuasa Luas yang telah dinyatakan Sah dan Berkekuatan Hukum tersebut telah terjadi Jual Beli dan Pengoperan Hak tanah dan rumah? 2. Menurut Undang-Undang yang berlaku apakah tanah dan rumah kami telah menjadi milik rentenir? 3. Menurut Undang-Undang yang berlaku apakah rentenir dijerat pidana kalau bisa tolong Undang-Undang atau Peraturannya (pasal-pasalnya). Atas bantuannya, saya ucapkan banyak terima kasih.

Punya pertanyaan lain ?

Silakan Login, atau Daftar ID anda.

Kirim Pertanyaan 

Ulasan Lengkap

1.      Akte Pengikatan Jual Beli (APJB) sendiri tidak dengan serta merta memindahkan hak atas tanah. APJB hanya merupakan perjanjian bahwa kedua belah pihak akan melakukan jual beli hak atas tanah. Jual beli tanah baru terjadi dengan dibuatnya Akta Jual Beli Tanah (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hal ini sesuai dengan pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:

 

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”

 

Dalam APJB, memang biasanya dibuatkan kuasa-kuasa khusus untuk menjual. Akan tetapi, yang dibuat bukan Akta Kuasa Luas sebagaimana Anda sebutkan. Coba cek kembali akta tersebut, apakah yang dimaksudkan adalah surat kuasa umum ataukah surat kuasa mutlak?

 

Surat kuasa umum tidak boleh dipakai dalam jual beli tanah. Jual beli tanah harus menggunakan surat kuasa khusus. Akan tetapi, surat kuasa khusus tersebut tidak boleh berupa surat kuasa mutlak. Larangan surat kuasa mutlak ini diatur dalam Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah.

 

Kuasa mutlak sendiri adalah kuasa yang di dalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa. Kuasa seperti ini tidak boleh digunakan untuk tindakan hukum pemindahan hak atas tanah.

 

Jadi, hak milik atas tanah dan bangunan belum beralih dengan adanya APJB dan Akta Kuasa Luas tersebut.

 

2.      Karena hak milik atas tanah dan bangunan belum beralih, maka rumah dan tanah tersebut masih milik kedua orangtua Anda.

 

3.      Pengaturan tentang rentenir belum ada hukum pidana kita. Rentenir masih masuk dalam ranah hukum perdata, yaitu mengenai bunga yang terlampau tinggi. Menurut Pheo M. Hutabarat dan Asido M. Panjaitan dalam “The International Comparative Legal Guide To International Arbitration 2006”, bunga yang terlampau tinggi ini diatur dalam Woeker Ordonanntie 1938 (Staatsblad Tahun 1938 No. 524). Dalam ordonansi ini diatur bahwa apabila antara kewajiban-kewajiban bertimbal-balik dari kedua belah pihak, dari semula terdapat suatu ketidak-seimbangan yang luar biasa, sedangkan satu pihak berbuat karena kebodohan dan keadaan terpaksa, yang telah disalahgunakan oleh pihak-lawannya, maka si berutang dapat meminta kepada hakim untuk menurunkan bunga yang telah diperjanjikan ataupun untuk membatalkan perjanjiannya.

 

Demikian sepanjang yang kami tahu. Semoga bermanfaat.

 

Dasar hukum:

Woeker Ordonanntie 1938 (Staatsblad Tahun 1938 No. 524)

Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah

Sumber: Hukum Online

Jangka Waktu Berlakunya Surat Kuasa Menjual

Pertanyaan

Saya mau tanya: 1. Berapa lama jangka waktu berlakunya surat kuasa menjual itu? 2. Apabila dalam perbankan, surat itu (surat kuasa menjual) disebutkan jangka waktunya setelah masa kredit habis, yang tercantum dalam perjanjian kredit, lalu dikuatkan dalam SKMHT (surat kuasa membebankan hak tanggungan) atau APHT (akta pemberian hak tanggungan), apakah bisa? Karena kita tahu sendiri, biaya untuk lelang cukup mahal.

Ulasan Lengkap

1.      Surat kuasa menjual, tunduk pada pengaturan surat kuasa dalam pasal 1792 – pasal 1819 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer). Dalam pasal-pasal ini, tidak ada pengaturan mengenai jangka waktu berlakunya suatu surat kuasa. Jadi, jangka waktu berlakunya suatu surat kuasa bergantung pada kesepakatan para pihak, sesuai dengan asas kebebasan berkontrak dalam pasal 1338 KUHPer.

 

Yang perlu diperhatikan adalah larangan surat kuasa mutlak, yaitu surat kuasa yang mengandung unsur “tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa”. Sesuai dengan pasal 1813 KUHPer, salah satu alasan berakhirnya pemberian kuasa adalah apabila pemberi kuasa menarik kembali kuasanya. Larangan kuasa mutlak ini diperkuat dalam Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982 Tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah.

 

2.      Kembali pada uraian di atas, tidak ada pengaturan secara khusus mengenai lamanya jangka waktu berlakunya surat kuasa menjual. Jangka waktu surat kuasa menjual bergantung pada kesepakatan para pihak. Jadi, apabila jangka waktu surat kuasa hendak diatur sampai berakhirnya perjanjian kredit, maka hal tersebut bisa saja dilaksanakan.

Sumber:Hukum Online

Surat Kuasa Penjualan

Pertanyaan

Si A memberi kuasa kepada advokat, khusus untuk menjual beberapa bidang tanah selanjutnya penerima kuasa berhak menerima uang hasil penjualan tanah tersebut, menandatangani kwitansi, menyimpan uang di rekening bersama antara advokat dan suami Si A. Sebelumnya ada surat perjanjian pembagian harta milik Si A (tanah dibeli ketika Si A sendiri belum menikah), akan dibagikan dengan rincian 40 persen untuk Si A selama masih hidup, 30 persen untuk keluarga dibagi rata dan kalau memiliki suami akan dikasih buat modal usaha, 22 persen diinfakkan, 8 persen untuk advokat. Pertanyaan: 1. Si A tidak merasa merasa membuat surat kuasa menjual namun ada tanda tangannya (masih diragukan kebenarannya) karena si A pernah disuruh menandatangani kertas kosong yang bermaterai, namun saat sekarang ini tanahnya sudah ada yang dijual oleh advokat. Bagaimana menurut hukum mengenai surat kuasa menjual tersebut dan penjualan tanah tersebut? 2. Kalau penjualan itu dinyatakan sah, apakah untuk harga harus ada kesepakatan si A atau tidak? Mengenai uangnya harus tetap diserahkan kepada Si A atau tidak? Bagaimana dengan isi dalam surat kuasa menjual di mana uangnya akan disimpan oleh advokat dan suami dengan alasan merujuk surat perjanjian pembagian harta? Sampai saat ini uangnya tidak pernah sampai ketangan Si A dan pembelinya pun tidak mengetahui hanya dan sekarang para pembeli berdatangan menanyakan tanahnya. Mohon penjelasannya.

Ulasan Lengkap

Ada beberapa hal yang tidak dipahami dari keterangan yang Anda berikan dalam kasus terkait, sehingga timbul pertanyaan-pertanyaan dari kami. Pertanyaan tersebut yaitu, apa yang menjadi dasar dan alasan pihak A menandatangani blanko kosong yang kemudian disalahgunakan oleh pihak lain (in casu, pihak Advokat) untuk dijadikan sebagai ‘SURAT KUASA MENJUAL’? Pertanyaan lainnya adalah latar belakang dibuatnya perjanjian pembagian harta yang dibuat sebelum pihak A menikah dan dari isi perjanjian tersebut sudah mengindikasikan keterlibatan pihak Advokat dan calon suami, berarti sudah ada keterkaitan hubungan antara pihak A, calon suami, dan pihak Advokat. Hubungan-hubungan yang tidak jelas ini menjadi tanda tanya bagi kami.

 

Mengapa kami perlu mengetahui keterangan mengenai hal-hal terkait tersebut, karena sangat menentukan fokus jawaban yang diberikan. Mengingat terbatasnya info yang diberikan, maka jawaban diberikan secara umum.

 

Dalam pandangan kami, sepanjang pihak A dapat membuktikan bahwa tandatangannya disalahgunakan oleh pihak Advokat sebagai ‘SURAT KUASA MENJUAL TANAH-TANAH MILIK PIHAK A’, maka perbuatan pihak Advokat tersebut dikategorikan sebagai perbuatan pidana yang mengandung unsur perbuatan curang berupa penipuan. Perbuatan Advokat tersebut harus dilaporkan pada kepolisian dengan menggunakan dasar pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“KUHP”). Penipuan terjadi apabila suatu pihak dengan sengaja memberikan keterangan-keterangan palsu atau tidak benar disertai tipu muslihat/kelicikan-kelicikan untuk membujuk pihak lawannya memberikan persetujuan. Pasal 378 KUHP, selengkapnya menyebutkan :

“Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu, dengan tipu muslihat atau rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama 4 tahun”.

 

Selain itu, berdasarkan pasal 1328 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”), bila ternyata pihak A dapat membuktikan adanya unsur penipuan yang dilakukan oleh pihak Advokat tersebut, maka “SURAT KUASA MENJUAL TANAH” tersebut, dapat dimintakan pembatalan melalui pengadilan oleh pihak A, sebagai pihak yang dirugikan dengan meminta penggantian biaya, kerugian, atau bunga. Pasal 1328 KUH Perdata, selengkapnya menyebutkan :

“Penipuan merupakan suatu alasan untuk membatalkan suatu persetujuan, bila penipuan yang dipakai oleh salah satu pihak adalah sedemikian rupa, sehingga nyata bahwa pihak yang lain tidak akan mengadakan perjanjian itu tanpa adanya tipu muslihat”.

 

“Penipuan tidak dapat hanya dikira-kira, melainkan harus dibuktikan”.

 

Dari isi Surat Kuasa yang disebutkan, dapat dikategorikan Surat Kuasa dimaksud merupakan Surat Kuasa Umum atau Surat Kuasa Mutlak, karena obyeknya sangat luas. Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982, pada bagian kedua, menjelaskan pengertian mengenai Surat Kuasa Mutlak, yaitu :

a.       “Kuasa Mutlak adalah kuasa yang di dalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa”.

b.      ”Kuasa Mutlak merupakan pemindahan hak atas tanah yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum dapat dilakukan oleh pemegang haknya”.

 

Pada prakteknya, jenis Surat Kuasa Multlak ini dilarang digunakan dalam proses pemindahan hak atas tanah/jual beli tanah, sebagaimana diatur dalam Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982 yang bertujuan mengatur ketertiban umum dalam bertransaksi jual beli tanah. Huruf c, konsideran Instruksi tersebut menyebutkan:

“Maksud dari larangan tersebut, untuk menghindari penyalahgunaan hukum yang mengatur pemberian kuasa dengan mengadakan pemindahan hak atas tanah secara terselubung dengan menggunakan bentuk “kuasa mutlak”. Tindakan demikian adalah salah satu bentuk perbuatan hukum yang mengganggu usaha penertiban status dan penggunaan tanah”.

 

Dalam peralihan hak atas tanah melalui proses jual beli yang diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), jual beli tanah hanya bisa menggunakan Surat Kuasa Khusus yang harus khusus obyeknya karena Surat Kuasa itu dilekatkan pada Akta jual belinya, dan dilampirkan Sertifikat asli hak atas tanah dimaksud. Dalam pasal 39 ayat (1) PP 24/1997 huruf a dan huruf d ditegaskan:

“PPAT menolak untuk membuat akta, jika:

a. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau

d. salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak;”

 

 

 

Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997, menjelaskan bahwa Surat Kuasa Khusus dimaksud adalah Surat Kuasa Khusus yang bentuknya bisa Akta Notaris, dan yang dilegalisir oleh Notaris bila si pemberi kuasa tidak bisa hadir.

 

Berdasarkan keterangan di atas, maka pemindahan dan peralihan hak atas tanah melalui proses jual beli, baru terjadi apabila telah dipenuhi ketentuan persyaratan di atas dan dibuktikan adanya Akta Jual Beli yang dibuat di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang berwenang, menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku.

 

Demikian penjelasan yang dapat kami berikan. Semoga bermanfaat.

 

Dasar Hukum:

1.      Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek Voor Indonesie atau BW, Staatsblad 1847 No. 23)

2.      Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (Wetboek Van Strafrecht, Staatsblad 1915 No. 732)

3.      Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

4.      Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

5.      Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1982 Tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah

Sumber: Hukum Online